青岛楼市“大降价”已具备条件 一场腥风血雨的楼市低迷期开始

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2018-11-07

青岛楼市“大降价”已具备条件一场腥风血雨的楼市低迷期开始人气:回复:  随着“金九”收官,多个城市房地产市场拐点已经显现,尤其是年初火爆的青岛楼市,观望情绪明显加重,成交迅速转冷。   9月青岛房地产市场呈现同比环比双降的态势,其中新房住宅共网签8191套,环比下降%,同比去年9月的10066套,下降%。 新建住宅成交面积万平米,环比下降%。   从成交数据来看,西海岸新区是现阶段青岛新房成交的主要贡献区域。

该区域9月新房住宅成交1585套,成交面积平米,占全市总量的19%,排在全市区域成交的首位。   房价两年翻倍  引发恐慌购买  西海岸新区由黄岛区和胶南市组成,是国务院批准的第9个国家级新区,于2018年1月1日正式行使省级权限,也是青岛重点发展的区域。

  之前黄岛区与胶南市房价处于相对较低的水平,自2014年6月3日国务院批复同意设立青岛西海岸新区后,两地房价开始逐步上升。

在2016年至2017年,黄岛区和胶南市的房价涨幅仅次于老城区,而2017年下半年到2018年上半年,两区域房价再次大幅上涨。

  以位于黄岛区的某住宅项目为例,2016年开盘时价格为8000元/平米,一年后涨到14000元/平米,而该项目2018年上半年在售房源房价已经达到20000元/平米。 不到两年时间,售价翻倍。   黄岛区房价快速飙升的背后有三个原因,第一,黄岛区是典型的依靠吸纳外来人口发展经济的区域,青岛当地人占比不足30%,外来人口刚需购房成为区域新房市场的主要消费力。   第二,黄岛区2014年以前基础设施落后,配套缺乏,成立西海岸新区后大量的基建投资,交通、教育、医疗配套的建设需要对原有村镇进行拆迁,而当时货币化补偿为主的安置方式使得当地原住民购买力大幅提升。   第三,当地配套完善后,区域价值有了显著提升,同时相比青岛市中心区域不足一半的房价,巨大的价格洼地引发投资客涌入。

短时间内,刚性需求与投资需求的叠加触发了区域恐慌性购买。 2017年至2018年黄岛区房地产市场多个项目出现供不应求,摇号买房的现象。   同时,万达、融创、万科、龙湖、中海、中铁、保利、世茂等大批青岛以外的品牌开发商进驻黄岛区,在提升人居品质的同时,也将新房价格不断推高。

  政策调控趋紧  市场拐点显现  2018年4月开始,青岛市接连出台楼市调控措施,之前一直火爆的青岛楼市开始转凉。

从2017年9月至2018年8月的商品房成交数据来看,2018年4月青岛楼市达到月签约18294套的峰值,新政执行后,5月、6月签约量大幅下降,7月虽有回升迹象,但8月成交量再次下滑。 从获批上市面积来看,6月、7月青岛仍有大量供应集中上市,出清周期维持在7个月左右。   市场中情况又是如何呢?我在10月走访了青岛黄岛区多个项目,无论是配套成熟区域的准现房项目,还是沿长江西路和滨海大道的新盘,都有着不同程度的优惠,但售楼处依旧冷冷清清。   其实,进入9月以来,青岛楼市一直呈现“旺季不旺”的现象。

从9月第一周就未能延续8月底的高成交表现,在调控政策的持续影响下,购房者观望情绪加重,市场成交意愿低,下行明显。

   虽然,黄岛区在售新房项目的降价不是大张旗鼓的,但市场转冷已经是不争的事实。

有着外来人口刚需住房需求的黄岛区尚且如此,其他区域情况自然不会更好。   棚改预期降低  未来竞争加剧  6月28日,青岛发布《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》,新《办法》对原办法进行了调整。 可以看出,青岛对于棚改的补偿分配方式由鼓励货币补偿向实物补偿转变。

主城区鼓励异地安置,而其他区域鼓励异地安置或原地安置补偿,均将逐步减少货币补偿安置。   棚改政策对于区域房价上涨影响很大,以往货币补偿为主的方式,对于三四五线城市的房价上涨有着不小的“贡献”。

如今青岛棚改政策向实物补偿转变,对于拆迁区域的房价上涨将起到很强的抑制作用。

  青岛之前因拆迁造就的千万富翁不在少数,而这些钱大多回流向本地及周边房地产市场。

棚改政策改变后,极大降低了未来拆迁款流向临近区域购房的机会,减少了周边区域房价上升的压力,同时也降低了购买新房的需求。   这就意味着,未来新房客群中因拆迁必须购房的刚性客户将大幅减少,出清周期会逐步拉长。

  一边是市场的转冷另一边却是土地市场的火爆  2018年1-8月,青岛市共推出各类用地274宗,共计万平方米,同比增加%。 其中,推出住宅用地81宗,共计万平方米,同比增加%;商办用地40宗,共计万平方米,同比增加%。   同期青岛市共收入土地出让金亿元,同比增长%。

其中,住宅用地出让金为亿元,同比增长%;商办用地出让金为亿元,同比增长%。

  近日,青岛融创在黄岛豪置25幅新地块,成交总价约亿元,再次引发市场关注。   这轮青岛西海岸新区供应的35宗地分别位于黄岛区开城路、藏南镇、张家楼镇附近,总建面约165万㎡。 除去被青岛融创拍走的25宗土地,其余10宗土地由于价格“熔断”,转入网下竞商品住房销售价格。

  据知情人士透露,此次“熔断”的10块地位置均在融创所拍得土地的“包夹”中,未来融创拿下这10块的可能性非常大。

  在此之前,融创(青岛)置地有限公司斥资4200万收购了青岛隆岳置业有限公司70%的股份,而青岛隆岳置业在2012年年底和2013年年中先后两次出手拿地,拿下西海岸新区开城路北侧,藏马山区域179宗建设用地。 这179块地占地面积约94万平方米,规划建筑面积约111万平方米。

融创正是通过收购的方式入主藏马山项目。   以强销售力著称的融创全面布局并深耕青岛,加剧了区域新房销售的竞争压力。

  多方因素影响下的青岛房地产市场9月成交减缓,同比环比双降的态势只是市场转冷的先兆,而众项目遮遮掩掩的优惠更像是“降价潮”来临前夕的平静。

随着出货压力增大,房企竞争加剧,一场价格战已经无法避免。